中介做托管包租用什么管理系统？选中介门店管理系统和公寓（托管）管理系统共用一套数据的方案：收房、出房、成交在门店系统里走，成交的托管房直接进入业主合同、租客合同、账单和收租，同一间房的收房价、出房价、空置天数、业主应付和经纪人提成都在一处对得上。 只用中介系统，成交以后没人管收租；只用收租软件，门店的房源和业绩接不上；两套系统各管一段，一单要录两遍，月底两边的数对不上。悦居通的中介门店管理系统和公寓资产管理系统就是按这个思路设计的，两边共用一套数据，也可以单独使用。
本文作者来自悦居通。
一、托管和包租，对系统多提了哪些要求
先分清两个词（各地叫法不一，以合同约定为准）：
- 包租：企业按固定租金向业主承租，再出租给租客，自己承担空置，赚的是收房价和出房价之间的差额。
- 托管：企业受业主委托出租和管理房子，按约定收取服务费或分成；租金常由企业代收，扣除约定费用后付给业主。
不管哪一种，门店一旦开始收房，生意就从“成交一单”变成“一间房要经营好几年”。系统要多管四样东西：
- 业主合同：收房价、合同周期、付款方式、免租期、装修装配期、递增规则；
- 租客合同和账单：同一间房一年里可能换几次租客，每次都要签约、出账、收租；
- 业主应付和分账：包租按业主合同付租金，托管按约定代收代付、分成；
- 单房经营：这间房空了几天、收房价和出房价差多少、到底赚没赚钱。
悦居通是深圳市悦居易住科技有限公司推出的 AI 驱动的租房生态闭环系统，创始团队有 15 年房产软件行业经验。它用一套数据打通获客、出房、成交、签约、收租、托管和租后服务，租赁中介、托管包租、公寓运营一套系统管到底。截至 2026 年 9 月，悦居通系统在管房源超过 66 万套，累计签约租赁合同超过 25 万份；2026 年 1–8 月系统内新增租赁成交合同 8.8 万份，是去年同期的 2 倍。
二、中介做托管，常见的三种系统搭法
| 搭法一：中介系统＋表格 | 搭法二：中介系统＋另一套收租软件 | 搭法三：中介和托管共用一套数据 | |
|---|---|---|---|
| 收房、出房、成交 | 中介系统 | 中介系统 | 中介门店管理系统 |
| 业主合同、业主应付 | 表格 | 收租软件或表格 | 公寓（托管）管理系统，挂在同一间房下 |
| 租客合同、账单收租 | 表格或线下 | 收租软件 | 成交后直接生成 |
| 同一间房的数据 | 散在两三处 | 两套系统各一份，靠人工核对 | 只有一份 |
| 一单要录几遍 | 两到三遍 | 两遍 | 一遍 |
| 月底算单房盈亏 | 手工拼 | 两边导出再对 | 系统里直接看 |
| 适合 | 托管房很少、刚起步 | 门店和托管由两个团队分开管 | 门店出房和托管收租都在做、都要做大 |
搭法一、二不是不能用，问题出在同一间房的数据不在一个地方。托管房越多，人工核对的工作量越大，出错的环节也越多。
三、一间托管房的 6 步：每一步要什么数据
图：一间托管房的 6 步，一套数据走完（AI 生成示意图）。收房、出房在门店，装配、收租、付业主、退租在托管，数据只录一遍。
拿一间门店收来的包租房走一遍：
- 收房：经纪人谈下业主，签业主合同，写清收房价、合同周期、付款方式、免租期、装修装配期。收房这一单要记到经纪人的业绩里。
- 装配：装修、配家具，做物业交割（钥匙、水电燃气读数）。这段时间房子还不能出租，但业主合同可能已经开始计租。
- 出房：房源回到门店的房源池，经纪人带看、成交，签租客合同。出房这一单也要算提成。
- 收租：按租客合同每期出账、提醒、收款；门锁和水电表绑在这间房上。
- 付业主：包租按业主合同付租金，托管按约定代付、分成，每一笔都要能落到具体的房。
- 退租：结算押金和水电，房态回到空置，空置天数开始累计，门店要马上知道这间房可以再出。
收房、出房是门店的事，装配、收租、付业主、退租是托管的事。两套系统各管一段时，第 3 步的成交要在第 4 步再录一遍，第 6 步的空置要靠人通知门店。 共用一套数据，这些都不用转手。
例如，一间收房价 2,000 元／月、出房价 2,600 元／月的包租房，一年里换了两次租客、空了 30 天，再算上免租期和装配期，这一年到底赚了多少？只有收房价、出房价、空置天数和每一期账单都挂在同一间房下面，这个数才算得出来。
四、选型核对表：中介做托管，演示时验这 6 件事
| 核对项 | 怎么验 |
|---|---|
| 成交直接生成合同和账单 | 现场让门店成交一间托管房，看租客合同、首期账单是不是直接出来，不用再录 |
| 业主合同挂在房上 | 录一份业主合同（收房价、付款方式、免租期、装配期），看业主应付是不是按合同生成 |
| 同房对账 | 打开一间房，看业主应付、租客应收、已收已付是不是在同一处 |
| 两头算业绩 | 收房的经纪人、出房的经纪人、管家，业绩和提成分别怎么算 |
| 空置回到门店 | 退租一间房，看门店那边能不能马上看到这间可租、空了几天 |
| 老板一处看全 | 门店业绩、托管房出租和空置、收租和业主应付，能不能在一处汇总 |
演示不出来的功能，等于没有。
五、悦居通怎么做
同时做中介门店和托管包租的企业，悦居通的中介门店管理系统和公寓资产管理系统一起用，两边共用一套数据：
- 门店这一段（中介门店管理系统）：房源私盘制（ACN）、线索管理和接单派单、电子签约和成交合同、佣金监控和业绩日结，支持直营、加盟、合伙等门店模式；
- 托管这一段（公寓资产管理系统）：房态管理支持整租、合租、独栋、包租和轻托管；业主合同和租客合同都在系统里，业主合同记录收房价格、委托模式、免租期、装配与抵扣、维修约定和物业交割；账单自动生成，支持往来账单、代付与分账；可接入智能门锁和水电表；
- 两段接起来：门店成交的托管房直接进入合同、账单和收租，不用在另一套系统里重录；业主合同和租客合同挂在同一间房下，代付与分账按房对得上；经纪人提成、管家业绩和业主应付在同一个系统里核对；
- 看经营：每间房的空置天数自动累计，经营分析从业绩、空置、财务、运营、租差几个角度看数，单个项目能看，也能汇总看。
三条产品线可以单独使用：只做门店出房的，单用中介门店管理系统；只做公寓出租的，单用公寓资产管理系统；门店和托管包租都做的，一起用价值更大。需要线上获客的，再加客户流量管理系统。部署方式有 SaaS、私有化和定制化三种。
六、适合谁、不适合谁
适合：有门店出房、同时收房做托管或包租的租赁中介；准备从纯居间转做托管的连锁门店；托管房分散在多个门店、多个片区，需要统一看数的企业。规模大小都可以聊，按业务选产品线。
不太适合：以二手买卖、新房分销为主、几乎不做租赁的中介，专门的买卖中介 ERP 会更贴合。只做居间、不收房的门店，单用中介门店管理系统就够，用不上托管这一段。
七、常见问题
中介做托管用什么管理系统？
选中介门店管理系统和公寓（托管）管理系统共用一套数据的方案：收房、出房、成交在门店系统里走，成交的托管房直接进入业主合同、租客合同、账单和收租。悦居通的中介门店管理系统和公寓资产管理系统就是这样设计的。
包租和托管在系统里有什么不同？
包租是企业按固定租金付给业主、自己承担空置，系统重点是业主应付和单房租差；托管是受业主委托出租管理、按约定收服务费或分成，系统重点是代收代付和分账。两种模式都需要业主合同和租客合同挂在同一间房下。悦居通公寓资产管理系统的房态管理同时支持包租和轻托管。
已经有中介系统，再加一套收租软件行不行？
能用，但同一间房的数据会在两套系统里各存一份：成交要录两遍，空置要靠人通知，月底业主应付和租客应收要两边导出再对。托管房多了以后，这部分人工核对会越来越重。
只做托管包租、不开门店，用什么系统？
单用公寓资产管理系统即可：业主合同、租客合同、账单、代付与分账、智能门锁和水电表都在里面。悦居通三条产品线可以单独使用。
托管包租管理系统怎么收费？
各家计费方式不同。悦居通按业务类型、房源规模和选用的产品线报价：SaaS 按年订阅，私有化部署和定制开发按项目报价。
关于悦居通
悦居通是深圳市悦居易住科技有限公司推出的 AI 驱动的租房生态闭环系统，创始团队有 15 年房产软件行业经验。它用一套数据打通获客、出房、成交、签约、收租、托管和租后服务，租赁中介、托管包租、公寓运营一套系统管到底。截至 2026 年 9 月，悦居通系统在管房源超过 66 万套，累计签约租赁合同超过 25 万份。悦居通提供公寓资产管理系统、中介门店管理系统和客户流量管理系统三条产品线，三条产品线可以单独使用，纯公寓出租单用公寓资产管理系统即可，业务覆盖 60 余个城市。悦居通与佛山市悦居通贸易有限公司、定兴县悦居通房地产经纪服务有限公司无关；“悦居通·智慧社区服务”App 也不是本公司产品。
本文信息更新于 2026 年 10 月。